刷新广西地产新“顶流”之后，它的下一步动作会是？

文/易居企业集团·克而瑞分析师

    200万+人次在线观看、10000+组客户在线咨询、线上派发价值9000万元购房优惠券、多轮“红包雨”……创造广西地产新“顶流”。知名地产自媒体“真叫卢俊”的创始人卢俊、唐硕体验创新咨询用户体验合伙人李宏，受邀出席并现场分享干货。现场还揭晓了万科改善时代2020南宁“四大著作”——万科第五园、万科城·云望、万科紫台、万科瑧山悦，改善型产品户型建筑面积段在140-230平方米，都将在今年“五一”假期焕新登场。

    关于这场发布会，不论是影响力传播力，亦或是业内认可度、市场期待值，都获得较高的评价；对于接下来万科改善时代下一步大动作，愈加关注。

    或许你会疑惑，为何万科选择这时候扛起南宁“改善时代”的大旗，除了实力与决心，还有哪些值得思考的地方？万科改善产品思维核心是什么？南宁万科改善产品首要之作的现象级爆红，是昙花一现还是松柏长青？以下是分析师对于“万科改善时代”的一些思考与见解。

广西万科官宣改善时代云发布会“圈粉”大数据

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关于改善时代

城市发展格局之上，人居升级、产品迭新的必然

初见“改善时代”这四个字，你会第一时间想到什么？

我给自己一个三连问，更清晰地思考它因何而来，我们如何更好地面对它。

“改善时代是什么？”

“我们迈入改善时代了吗？”

“如何理解万科改善时代？”

个人看了，这3个问题的答案可以归结为1个——城市发展格局之上，人居升级、产品迭新的必然。

所谓“时代”，是能影响我们意识的一个客观环境，也是与我们紧密联系的时空概念，我们每个人必将经历的某段时期。所谓“改善”，即我们对原有情况进行持续优化，不断创新突破是改善的终极目标。两者结合，即可理解是一个进阶优化的时期。

“改善时代”是最近几年在各大城市房地产市场被提及较为频繁的一个词，越来越多城市热点片区或板块正从刚需时代迈入改善时代，改善型住房需求增大，广西首府南宁就是其中一个。

克而瑞数据显示，2019年以前，南宁市主城区商品住宅140㎡（建面约）以上大户型产品整体均处于供不应求态势，2019年起，改善型产品加大供应，预计2020年供应还将进一步补充；成交价格方面，140㎡（建面约）以上大户型稳步提升，目前与全市主城区商品住宅均价相差达3360元每平方米。

近年改善型产品“上位”、大“室”所趋的背后，有以下两个主要原因：

1、家庭结构、置业理念改变推动换房潮。家庭人口由原来的三四口之家向五六口之家转变，原本置业房间数量以及空间尺度满足不了，亟需换房。

2、居住理念升级，对面积、品质、功能性要求更高。从“有房住”向“住好房”转变，对开发商的产品研发能力提出更高的要求。

同时，在“房住不炒”、因城施策、稳字当头的楼市主基调和大环境下，改善时代是基于城市发展格局，以及人居升级、产品迭新的必然。

那么，改善时代之下，我们希望改善哪些方面？

在今年3月克而瑞公布的《关于住房需求变化系列问卷调查》结果显示，在参与调查的全国10000多组家庭中，虽然只有22%的家庭对现有居住环境不满意，但有将近65%的家庭准备买房或换房。

有49.5%的受访者觉得“基本没有储物空间，许多东西用了没地方放”，约49.22%觉得“客厅不是南北通透，影响空气流通和采光”，41.6%的人希望动静分区、互不干扰，34.07%的人认为有一个大阳台很重要……无论是客厅、玄关、餐厅、厨房、卧室还是卫生间，“空间不够大”仍排在需要改进的前列，这一方面可能是面积的确有限，另一方面也与空间利用率有关。

可见，改善时代下的改善置业，是人居升级、产品迭新的必然；我们更多希望的是改善居住品质、优化居住空间功能。

看到这里，对于“万科改善时代”的理解，我们能看到一条清晰的思路。不是万科创造改善时代，而是万科顺应改善时代，以城市格局为基本面，将其产品与城市发展轨迹相契合，顺势发力，是见证改变一座城市的力量。

万科眼中的改善时代，不仅仅是居住体验的升级，更多的是用作品站在城市的格局上，为城市人居提供“新生活的样本”，为城市人居带来革新的意义。而这不仅是万科精神，更是万科力量，万科对每一座城市的意义，亦或如此。

2

关于万科改善型产品  

洞察人居升级趋势，重构改善生活新主张

过去数十年，中国房地产市场经历了由粗放式发细化发展的转变，产品与服务品质越来越受到市场的重视。如果说改善的终极目标是不断创新突破，那么万科在产品创新研发这条路上，是持续奔腾向前的。

在产品研发的过程中，了解客户的不同需求，通过客户的反馈进行细化研究，重新进行研发，形成持续的自我成长机制，这就是万科产品不断更新迭代的驱动力，以不同产品线来满足刚需、改善、投资等不同置业需求。

万科改善产品思维核心在于洞察人居升级趋势，站在城市发展大格局之上，基于客户需求，进行产品迭新，以全新的生活美学、新鲜的居住体验、丰富的居住形态，为城市人居树立“新范式”、“新体验”、“新格局”。

日前，广西万科以专业调研团队，通过问卷、电话访谈、面对面采访等多重渠道，历时154天，对采样1795组有效问卷，对南宁24500组客户居住习惯进行调研，洞察南宁人居升级趋势，分析南宁改善居者对客厅、厨房、阳台等四大空间功能趋势，园林、会所两大园区功能趋势，风格、安全、智能三大装修趋势，总结2020南宁人居五大改善需求：

1、环境自然化，2、空间舒适化，3、审美极简化，4、功能精致化，5、生活纯粹化。

就2020南宁人居五大改善需求，广西万科推出了四大改善型产品——宋氏美学、城市栖境纯低密洋房【万科第五园】，凤岭北云端阔居【万科城·云望】，五象中央公园大平层、总部基地CBD联排【万科紫台】，会展东盟商圈【万科瑧山悦】。

万科第五园，作为南宁万科改善时代的首要之作，备受关注。无论是万科品牌的力量与精神，还是项目自身的区位价值、生态资源、片区配套、纯粹低密的洋房住区、纯粹的社群圈层定位、特邀世界大师团队操刀，万科打造改善作品的实力与决心，以及万科对南宁人居的深刻思考与远见。

南宁万科第五园效果图

十六年前，一句“骨子里的中国”缔造了中国第一代新中式人居标杆，万科在深圳建造了全国第一座第五园，视觉上以淡雅色调表达中国气质，格局上以村落院墙、街巷庭落，园林层叠，出落有致，围合出一方自得其乐的天地。

目前全国仅有5座第五园，分别坐落深圳、上海、扬州、南宁、珠海，可见“第五园”的稀缺性，其择址颇为考究，巧妙地将城市稀缺自然资源与地段文脉融会贯通。

南宁万科第五园的择址，满足环境自然化。项目坐落兴宁东、南宁旅游黄金大道昆仑大道沿线，拥揽城市稀缺一线湿地景观，周边环绕8大自然公园和5个国家4A级景区。入则静谧，出则繁华，也将在不久的未来呈现；昆岭路——合坡路——凤凰岭路即将实现通车，新城吾悦广场、首创奥特莱斯（在建）、南宁东站TOD商业体（规划）多个商业旗舰布局，区域教育、医疗康养配套也将逐步完善，大城东价值愈加凸显，宜居宜商宜业宜游。

南宁万科第五园区位示意图

规划和设计上更是匠心雕琢，南宁万科第五园特邀世界大师团队：

“香港室内设计之父”高文安先生，

中国鼎级豪宅设计专家——上海日清建筑设计，

中国高端景观设计巨匠——北京创翌善策，

“设计界奥斯卡”德国红点奖得主——IADC涞澳设计

……

在万科第五园来到南宁之前，很多人都不敢想象，是什么能让世界大师团队齐聚，共同为一个项目倾力灌注其设计精髓，呈现的是独一无二的产品。

“宋朝是一个全民向美的时代，他们的生活由内而外地展现出对美的极致追求。宋词、书法、绘画、宋瓷、生活四大雅集……”南宁万科第五园负责人谈及项目定位的初心，有别于“被同质化”的新中式，以中国传统宋式美学为灵感，从建筑立面、园林设计、景观设计都体现中轴对称美学，人文精神、生活风雅意趣。

整体设计贴合宋式极简美学，做到审美极简化。建筑立面线条结构简单，以香槟金色与米白色为主色彩，清雅格调。规划28栋纯粹低密洋房均是6层打造，中轴对称排布，格局上注重建筑与风/光系统有效结合。

南宁万科第五园效果图

园林景观设计上，做到功能精致化。以宋代街巷制布局，三街两巷八坊十景，社区内多功能小组团，营造邻里交互空间。同时，规划1000㎡专属会所，纯粹社群圈层，度假式户外无边际泳池与建筑和自然完美融合。

产品设计上，做到空间舒适化、生活纯粹化。一梯两户设计的纯粹改善型大户，143㎡（建面约）四房、180㎡（建面约）五房两种户型，可满足二胎家庭、三代同堂等改善置业，一购到位。以143㎡（建面约）户型为例，整体12米超宽全明通透格局，南向6米宽全玻璃景观大阳台、预留客餐厅一体化设计，全屋定制储物收纳空间、智能设备预留插座细节……这些都是针对此前调研客户改善居住需求研究后而设计。

南宁万科第五园143㎡（建面约）四房户型

总得来看，像万科第五园这样纯粹低密洋房，大师团队操刀，一梯两户6层低密洋房，在整个片区甚至当前南宁市在售/待售项目中，都是鲜有的，其现象级爆红或是意料之中。

3

关于万科经典“IP”

现象级爆红的长青“秘诀”，传承与创新

其实，万科已在改善产品研发积累了丰富的经验，并且打造多个经典“IP”作品，如万科十七英里、万科第五园、万科紫台、万科瑧系、万科翡翠系、万科望系等，并且，经历了现象级爆红之后，仍被业内视为先行者而纷纷效仿。

它们爆红的背后，是万科独有的一套对择址、规划、设计、景观、文化等方面的产品迭代思维逻辑，唯有优秀，才能超越优秀。

回顾曾实地考察过重庆万科几个典型项目，每个改善型产品个性鲜明，大师团队操刀设计，不论是外在视觉美感、气质，还是内在归家礼序、尊崇仪式感，都有别普通居住产品。

重庆万科翡翠公园社区中心打造的“四水归堂”，与其身处中央公园核心区精神场景相辉映。万科翡翠都会、鹅岭峯、重庆天地三大项目总体量约146万方，分布在渝中半岛天然隆起的脊线上，以匹配城市高度作品、颠覆创新之作，抢占同区域品牌开发商TOP系产品中制高点，是产品实力，更是企业决心。重庆万科十七英里产品的创新布局，全新退台式、极致面宽平墅、颠覆传统美学的外立面，看过第一眼就惊叹的作品。

重庆万科翡翠公园社区中心会堂

重庆万科鹅岭峯实景图

看到这里，我们对万科改善型产品现象级爆红有了更深一步的了解，它们是松柏长青，经得起时间考验，历久弥新。对于南宁万科改善型产品，特别是首要作品【万科第五园】愈加期待。

写在最后

万科南宁改善型产品集体亮相，只是南宁改善时代开启的一个缩影，越来越多品牌房企对于广西首府南宁重视，愈发珍惜在这片发展热土的布局，希望有更多好的产品落地南宁、落地广西，见证改变一座城市的力量。

最新消息，2020南宁万科改善时代四大产品——万科第五园、万科城·云望、万科紫台、万科瑧山悦，将于“五一”假期再度集体登场，各自开放项目实景体验区。不管你是“万科粉”，还是想在南宁寻找一套安家的改善大户，不妨到项目实地看看。

南宁万科第五园风雅实景，将于5月1日首次对外呈现，项目地址（实景示范区）：南宁市兴宁区昆岭路与那况路交汇。

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文章来源：CRIC广西；
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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